Między znalezieniem wymarzonego mieszkania a odbiorem kluczy jest kilka etapów, na których najłatwiej popełnić kosztowny błąd. Nie dlatego, że procedura jest skomplikowana — raczej dlatego, że kupujący przechodzi przez nią raz albo dwa razy w życiu, a sprzedający i deweloperzy robią to zawodowo.

Poniżej przebieg całej transakcji krok po kroku, z zaznaczeniem miejsc, w których warto zwolnić i przeczytać dokładnie.

Krok 1: Sprawdzenie stanu prawnego

Zanim wpłacisz jakiekolwiek pieniądze, sprawdź księgę wieczystą nieruchomości. Numer uzyskasz od sprzedającego, a treść przejrzysz bezpłatnie w internetowej przeglądarce ksiąg prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Interesują Cię cztery działy. Pierwszy opisuje samą nieruchomość — sprawdź, czy metraż i położenie zgadzają się z ofertą. Drugi wskazuje właściciela — musi nim być osoba, która podpisuje umowę. Trzeci zawiera prawa i roszczenia osób trzecich, w tym służebności. Czwarty pokazuje hipotekę.

Uwaga na wzmianki: oznaczają, że złożono wniosek, który jeszcze nie został rozpatrzony, a treść księgi może się wkrótce zmienić. To sygnał, żeby wyjaśnić sprawę przed transakcją, a nie po niej.

Krok 2: Umowa przedwstępna i zabezpieczenie

Umowa przedwstępna zabezpiecza transakcję na czas, w którym kupujący załatwia kredyt, a sprzedający kompletuje dokumenty. Może mieć formę zwykłej umowy pisemnej albo aktu notarialnego.

Różnica jest istotna. Zwykła forma pisemna jest ważna i wiążąca, ale w razie wycofania się drugiej strony pozwala dochodzić głównie odszkodowania. Forma aktu notarialnego daje mocniejsze uprawnienie — możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli faktycznego sfinalizowania transakcji.

W umowie muszą znaleźć się: dokładne oznaczenie nieruchomości, cena, termin zawarcia umowy końcowej, sposób i terminy płatności oraz zasady dotyczące wpłacanej kwoty.

Krok 3: Zadatek czy zaliczka — to nie synonimy

Najczęstsze i najkosztowniejsze nieporozumienie na tym etapie.

Zaliczka to po prostu część ceny wpłacona z góry. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, podlega zwrotowi w pełnej wysokości — niezależnie od tego, kto się wycofał. Nie pełni funkcji zabezpieczenia.

Zadatek jest instytucją uregulowaną w Kodeksie cywilnym i działa jak sankcja. Gdy do transakcji nie dochodzi z winy kupującego — zadatek przepada. Gdy z winy sprzedającego — kupujący może żądać zwrotu w podwójnej wysokości. Gdy strony rozwiązują umowę zgodnie — wraca w kwocie wpłaconej.

Kluczowa zasada: o charakterze wpłaty decyduje zapis w umowie, a nie nazwa użyta w rozmowie. Jeśli chcesz zabezpieczenia, w dokumencie musi stać wprost słowo „zadatek".

Krok 4: Finansowanie i wycena

Przy zakupie na kredyt bank wymaga wyceny nieruchomości, czyli operatu szacunkowego, oraz kompletu dokumentów dotyczących lokalu. Warto mieć wstępną decyzję kredytową przed podpisaniem umowy przedwstępnej — inaczej terminy w niej zapisane mogą okazać się nierealne, a od tego zależy los zadatku.

Przy mieszkaniu z rynku wtórnego bank zwykle wypłaca środki jednorazowo po akcie notarialnym. Przy lokalu w budowie — transzami, zgodnie z postępem prac.

Krok 5: Akt notarialny

Umowa przenosząca własność nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego — bez tego nie dochodzi do skutku. Notariusz sprawdza dokumenty, tożsamość stron i stan prawny, a przy podpisaniu pobiera również podatek oraz opłaty sądowe, które następnie odprowadza.

Na akt trzeba przygotować budżet wykraczający poza samą cenę mieszkania: podatek od czynności cywilnoprawnych przy rynku wtórnym, taksę notarialną z VAT, opłaty za wypisy i wpis do księgi wieczystej, a przy kredycie także wpis hipoteki. Pełne zestawienie tych pozycji wraz z informacją, kto je ponosi, opisuje poradnik o tym, jakie są koszty zakupu mieszkania poza ceną z ogłoszenia.

Krok 6: przekazanie i formalności końcowe

Po akcie zostaje odbiór lokalu — najlepiej z protokołem zdawczo-odbiorczym, w którym spiszecie stan liczników i to, co zostaje w mieszkaniu. Zabudowa kuchenna, sprzęt AGD czy oświetlenie bywają źródłem sporów, jeśli nie ustalono tego wcześniej na piśmie.

Następnie: zgłoszenie zmiany właściciela u zarządcy lub w spółdzielni, przepisanie liczników i umów na media, a przy kredycie dopilnowanie wpisu hipoteki. Wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej składa zwykle notariusz.

Czego nie robić

Trzy błędy, które powtarzają się najczęściej:

  • wpłata przed sprawdzeniem księgi wieczystej — kolejność powinna być odwrotna,
  • umowa przedwstępna „na gotowym wzorze z internetu" bez dostosowania do konkretnej transakcji,
  • ustalenia ustne dotyczące wyposażenia, terminu wydania lokalu czy zaległości — liczy się wyłącznie to, co w dokumencie.

Transakcja na rynku nieruchomości to zwykle największy zakup w życiu, a większość ryzyka da się wyeliminować na etapie dokumentów. Jeśli któryś krok budzi wątpliwości, warto skonsultować go z pośrednikiem lub prawnikiem, zanim pojawi się podpis — praktyczne poradniki o kolejnych etapach transakcji publikuje Gobud Nieruchomości.

[artykuł partnerski]